כמה כל דירה צריכה לשלם? חלוקת הוצאות בבית משותף
שווה בשווה או לפי שטח הדירה? מה אומר החוק, איך מחשבים עם דוגמה מספרית, ומתי כדאי להסדיר את החלוקה בתקנון.
עודכן 5 בנובמבר 2026 · 5 דקות קריאה
בקצרה: לפי סעיפים 57 ו-58 לחוק המקרקעין, כל דירה משתתפת בהוצאות הבניין לפי יחס שטח הרצפה שלה לשטח כל הדירות, אלא אם התקנון הרשום קובע חלוקה אחרת. חלוקה שווה בשווה אפשרית כשכך נקבע בתקנון. החישוב: הוצאות הבניין × שטח הדירה ÷ השטח הכולל של כל הדירות.
בהרבה בניינים כל הדירות משלמות אותו סכום, ככה סוכם פעם ואף אחד לא שאל. אבל ברירת המחדל בחוק שונה, וכדאי להכיר אותה לפני שדירה גדולה או קטנה מעלה את השאלה.
מה אומר החוק
לפי סעיפים 57 ו-58 לחוק המקרקעין, כל בעל דירה משתתף בהוצאות הרכוש המשותף לפי יחס שטח רצפת הדירה שלו לשטח הרצפה של כל הדירות בבניין, אלא אם נקבע בתקנון שיעור אחר. בבניין בלי תקנון מוסכם, או כשחל התקנון המצוי, זו החלוקה.
איך מחשבים
תשלום הדירה = הוצאות הבניין × שטח הדירה ÷ השטח הכולל של כל הדירות. אפשר לחשוב על זה כמחיר קבוע לכל מ״ר: מחלקים את ההוצאות בשטח הכולל, ומכפילים בשטח של כל דירה.
דוגמה: 12 דירות, הוצאות של 4,800 ₪ בחודש
| 6 דירות של 80 מ״ר | 331.03 ₪ לדירה |
| 4 דירות של 100 מ״ר | 413.79 ₪ לדירה |
| 2 דירות של 140 מ״ר | 579.31 ₪ לדירה |
| בחלוקה שווה, לכל דירה | 400.00 ₪ |
שטח כולל: 1,160 מ״ר, כלומר כ-4.14 ₪ למ״ר בחודש.
בדוגמה הזו, בחלוקה שווה הדירות הקטנות משלמות כ-69 ₪ יותר בכל חודש, והגדולות כ-179 ₪ פחות, ממה שהיו משלמות לפי שטח.
איזה שטח נחשב
הבסיס הוא שטח רצפת הדירה, בדרך כלל כפי שמופיע ברישום הבית המשותף. לפי סעיף 57 לחוק המקרקעין, מרפסות (גזוזטראות) וקירות חיצוניים לא נכללים בשטח, אלא אם התקנון קובע אחרת. שטח שצמוד לדירה, כמו גג או חצר, נכלל לפי השיעור שקבע התקנון, ואם התקנון לא קבע, לפי מה שיקבע המפקח. אם אין בהירות, הסכימו על הבסיס באסיפה ורשמו אותו בפרוטוקול.
אפשר לשלם שווה בשווה?
- כן, אם כך נקבע בתקנון רשום של הבית המשותף. שינוי תקנון דורש רוב של בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, ורישום. כשהשינוי מטיל על דירות מסוימות תשלום גבוה יותר, ייתכן שיידרש גם אישור של בעליהן (סעיף 62), ולכן כדאי להיעזר בעורך דין.
- הסכמה בעל פה או מנהג של שנים לא תמיד יעמדו אם דייר ידרוש את החלוקה לפי החוק.
- חלק מהבניינים משלבים: הוצאות שוטפות בחלוקה שווה, ושיפוצים גדולים לפי שטח. גם זה צריך להיות מוסדר ומתועד.
ההוצאות שנכנסות לחשבון
ניקיון, חשמל ומים בשטחים המשותפים, תחזוקת מעלית, גינון, ביטוח מבנה, ותחזוקה מונעת של מערכות הבטיחות. מומלץ להוסיף קרן לשיפוצים ולחירום, כדי שהחלפת משאבה או תיקון גג לא יגיעו כגבייה מיוחדת בהפתעה.
רוצים לראות את המספרים של הבניין שלכם? המחשבון החינמי שלנו בונה תקציב חודשי ומחלק אותו בין הדירות, שווה בשווה או לפי שטח.
למחשבון דמי הוועדמקורות
המדריך מספק מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי. הכללים יכולים להשתנות לפי התקנון של הבניין; במקרה של ספק, היוועצו בעורך דין.