תקנון בית משותף: התקנון המצוי, תקנון מוסכם ומה כתוב בהם

כמעט כל ויכוח בבניין מגיע בסוף לשאלה "מה כתוב בתקנון". מי משלם כמה, מי רשאי לבנות על הגג, האם החניה שייכת לדירה מסוימת. לכל בית משותף יש תקנון, גם אם אף אחד מהדיירים לא ראה אותו: אם לא נרשם תקנון משלו, חל התקנון המצוי שבחוק.

שני סוגי תקנון

• תקנון מוסכם: תקנון שבעלי הדירות (או הקבלן, בבניין חדש) ניסחו ורשמו בלשכת רישום המקרקעין. הוא יכול לקבוע הסדרים שונים מאלה שבחוק, למשל חלוקת הוצאות שווה בשווה או הצמדה של הגג לדירה העליונה.
• התקנון המצוי: נוסח קבוע שמופיע בתוספת לחוק המקרקעין. הוא חל על בית משותף שלא רשם תקנון משלו, וגם על כל עניין שהתקנון המוסכם לא מסדיר.

בפועל, בהרבה בניינים חלים שניהם יחד: התקנון המוסכם קובע את מה שהוא מזכיר, והתקנון המצוי משלים את השאר.

מה התקנון המצוי קובע

התקנון המצוי עוסק בעיקר בניהול הבניין: האסיפה הכללית, נציגות הבית (ועד הבית) והסמכויות שלה. הנה הכללים שוועדים נתקלים בהם הכי הרבה:

התקנון המצוי סעיף אחר סעיף

התקנון המצוי הוא התוספת לחוק המקרקעין, ויש בו 16 סעיפים קצרים. זה מה שכל אחד מהם קובע, בעברית פשוטה:

מה תקנון מוסכם יכול לקבוע

• הצמדות: חניות, מחסנים, גינה או גג שצמודים לדירה מסוימת ולא שייכים לכל הבניין.
• חלוקת הוצאות אחרת: שווה בשווה, הנחה לדירות בקומת הקרקע, או חלוקה נפרדת לחנויות בבניין מעורב.
• זכויות בנייה: למשל זכות של הדירה העליונה להרחיב לגג.
• כללי שימוש: שימוש עסקי בדירה, שעות שקט, שימוש במתקנים משותפים.

איך מוצאים את התקנון של הבניין

1. מזמינים נסח רישום (נסח טאבו) של הבית המשותף באתר רישום המקרקעין של משרד המשפטים (gov.il), בתשלום קטן. הנסח מראה אם הבניין רשום כבית משותף, ואם נרשם לו תקנון.
2. אם נרשם תקנון, מזמינים עותק של צו הבית המשותף והתקנון מלשכת רישום המקרקעין. בבניינים חדשים, עורך הדין של הקבלן מחזיק בדרך כלל עותק.
3. אם לא נרשם תקנון, חל התקנון המצוי. אפשר לקרוא אותו בתוספת לחוק המקרקעין.

איך משנים תקנון

• שינוי תקנון מוסכם, או רישום תקנון חדש, דורש החלטה ברוב מיוחד: לפי סעיף 62 לחוק המקרקעין, רוב בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
• לפי אותו סעיף, הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה דורשת הסכמה של כל בעלי הדירות, ושינוי שפוגע בזכויות של דירה מסוימת או מטיל עליה תשלום חדש דורש את הסכמת בעליה.
• השינוי נכנס לתוקף רק אחרי שהוא נרשם בלשכת רישום המקרקעין. החלטה באסיפה בלי רישום לא מספיקה.

רישום ושינוי תקנון הם הליך משפטי, ולכן כדאי לעשות אותם עם עורך דין שמכיר בתים משותפים. מה שהוועד יכול לעשות לבד הוא להכין את ההחלטה: לנסח בדיוק מה רוצים לשנות, להעלות את זה לאסיפה ולתעד את ההצבעה בפרוטוקול.